Unternehmen kaufen als Kapitalanlage: Für viele Anleger klingt das fremd. Wer Eigenkapital hat, kauft meist aus Gewohnheit ein Zinshaus bzw. überhaupt eine Immobilie. Unternehmer und Privatpersonen im Spitzensteuersatz machen das so. Family Offices und Private Equity Fonds nicht.
Die Reihe „99 Deals“ stellt Gewohnheiten auf die Probe und auch Gegenüber.
Sie haben vielleicht gehört, dass die größten Vermögen der Welt mit Immobilien aufgebaut wurden. Das ist statistisch nicht richtig und das war es auch zu keinem Zeitpunkt in der Vergangenheit seit der Industrialisierung.
Richtig ist, dass die reichsten Menschen in dieser Zeit ein Vermögen durch unternehmerische Tätigkeit oder unternehmerische Investments aufgebaut haben.
Erst im zweiten Schritt, der Phase des Re-Investments, wurden Immobilien aufgenommen – und das in der Hauptsache durch steuerliche Hebel.
Die Frage, die Sie für sich oder gemeinsam mit uns beantworten müssen ist, wie sieht eine nachhaltige und belastbare Investment-Thesis aus. Grundbedürfnisse, wie Wohnen oder Lebensmittel oder Versorgung und Erhaltung von Infrastruktur, sind elementar und System relevant.
Was ist sicherer? Ein Investment in das Wirtschaftsgut, dass diese Bedürfnisse erfüllt? Oder ein Investment in die Infrastruktur, die diese Güter erstellt, betreibt, wartet und optimiert?
Und wie übertragen Sie die Vermögenswerte Ihres Lebens auf die Nachfolge-Generation.
Das Zinshaus trägt sich kaum
In allen 99 Fallstudien rechnen wir ein Zinshaus oder eine Immobilie zum selben Kaufpreis. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr liegt dort zwischen rund minus 8 und 0 Prozent. Gerechnet ist vor Steuern und ohne Wertsteigerung. Im schlechtesten Fall zahlen Sie jeden Monat aus anderem Einkommen zu.
Selbstverständlich ist die Rentierlichkeit neben dem Objekt auch von persönlicher Steuersituation und beruflicher Stabilität abhängig. Doch die Tragfähigkeit sollte in beiden Fällen aus dem Investment-Vehikel selbst gewährleistet sein.
Wir bewegen uns in beiden Märkten. Für Mandanten und uns selbst analysieren wir dauernd sowohl Einstieg, als auch verschiedene Szenarien der Laufzeit, als auch variable Exit-Strategien.
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Die Miete hat eine Obergrenze
Dazu kommt ein Deckel auf der Einnahmeseite. Bestandsmieten steigen regulär höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Dazu gilt eine Kappungsgrenze für Mieterhöhungen. Ihr Hebel im Zinshaus bleibt damit begrenzt. Ja. Es gibt viele Stellschrauben mehr. Sondervermietung, Neubau. WG-Konzepte. Doch jeder dieser Hebel verschiebt lediglich Grenzen.
Die Firma als Kapitalanlage
Der zweite Weg ist der Kauf eines kleinen Dienstleisters. In dieser Reihe ist es fast immer eine Hausverwaltung.
Es können alle Arten von Unternehmen sein, entlang der Wertschöpfung von Immobilien oder auch des täglichen Lebens. Kriterium wäre aus unserer Sicht das Potenzial für wiederkehrende Einnahmen. Das kann durch Verbrauch und Ersatzbeschaffung sein oder auf Basis von Dauerschuldverhältnissen sein. Agenturdienstleistungen gehören bei EBC ebenso in diese Kategorie. Bauträgergeschäft oder Maklerbüros fallen bei diesem Kriterium durch das Raster.
Im Private Equity heißt dieses Segment Micro-Cap. Zurück zu den 99 Cases.
Die Vergütung einer Verwaltung kennt keine gesetzliche Obergrenze wie die Miete. Sie wird mit jedem Kunden neu verhandelt. Es sind Laufzeitverträge, die mindestens so sicher sind, wie die Mietverträge im Zinshaus. Statistisch wechselt ein Mieter alle 6 Jahre die Wohnung. Die meisten Verträge einer Hausverwaltung laufen zwischen 15 und 20 Jahren.
Nur jede 10. Verwaltung bemüht sich aktiv um Neugeschäft. Jede zweite Verwaltung trennt sich von komplexen Verwaltungsobjekten. Gerade in diesem Segment der Dienstleistungen herrscht eindeutig ein Anbietermarkt.
Die Kaufpreise der 99 Fälle reichen von 60.000 Euro bis 4,1 Mio. Euro. Die Eigenkapitalrendite im ersten Jahr liegt zwischen rund 9 und 133 Prozent. Gemeint ist der Gewinn nach Zins und Steuer, geteilt durch das Eigenkapital.
Auch in Sachen Sicherheit reden wir bei einem Mehrfamilienhaus über 8-12 Mieter/Vertragsverhältnisse. Das bedeutet, wenn ein Mieter ausfällt und ggf. eingeklagt, ausgeklagt und ersetzt werden muss, kann das die Rentabilität auf Jahre drücken. Der Median bei den analysierten Hausverwaltungen sind 49 Vertragsverhältnisse. Wenn hier ein Vertrag gekündigt wird, wirkt sich das erst in 6 Monaten aus. 6 Monate, in denen Ersatz gefunden werden kann. Es ist wie ein regulärer Mieterwechsel, nur das dafür nur 3 Monate zur Ersatzbeschaffung bestehen.
So rechnet jede Fallstudie
Jeder Fall ist echt, die Zahlen sind gerundet. Beide Wege starten mit 15 Prozent Eigenkapital. Das Zinshaus rechnet mit veröffentlichten Ertragsfaktoren, meist vom Gutachterausschuss.
Das Unternehmen rechnet mit Förderkrediten wie dem ERP-Förderkredit 077 der KfW. Dazu kommen die Förderbanken der Länder und teils ein Verkäuferdarlehen. Vergleichswerte stammen aus einer eigenen Auswertung von 177 verkauften Hausverwaltungen. In allen Studien ist ein Geschäftsführer-Gehalt einkalkuliert. Für die Frage passives oder aktives Investment, auch im Hinblick auf Förderprogramme, gibt es vielfältige Möglichkeiten. Sprechen Sie uns einfach an.
Jede Fallstudie hat einen Abschnitt für Käufer und einen für Verkäufer. Inhaber sehen dort, wie ein Käufer ihren Betrieb rechnet.
Wenn wir ein unternehmerisches Investment besprechen, ist der Vergleich immer eine Immobilie, die in derselben Stadt genau zu diesem Zeitpunkt öffentlich am Markt zu erwerben wäre.
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Die Fallstudien nach Regionen
Die 99 Fälle verteilen sich auf acht Regionen. Jede Übersicht listet alle Fälle mit Kaufpreis und Ertrag.
- Hausverwaltung kaufen München: 29 Fallstudien aus München, dem Umland und Oberbayern.
- Hausverwaltung kaufen Hamburg: 5 Fallstudien aus Hamburg und dem Umland.
- Hausverwaltung kaufen Berlin: 9 Fallstudien aus Berlin und dem Umland.
- Hausverwaltung kaufen Frankfurt: 10 Fallstudien aus Frankfurt, Wiesbaden und Rhein-Main.
- Hausverwaltung kaufen Köln: 13 Fallstudien aus Köln, Bonn, Leverkusen und dem Raum Düsseldorf.
- Hausverwaltung kaufen Stuttgart: 14 Fallstudien aus Stuttgart, Ludwigsburg und Böblingen.
- Hausverwaltung kaufen Nürnberg: 8 Fallstudien aus Nürnberg und Fürth, dazu eine aus Augsburg.
- Hausverwaltung kaufen Mannheim: 10 Fallstudien aus Mannheim, Rhein-Neckar und Ludwigshafen.
Fazit zur Kapitalanlage
Ein Zinshaus und ein Unternehmen lassen sich mit denselben Zahlen vergleichen. Rechnen Sie beide Wege, bevor Sie Eigenkapital binden. Beginnen Sie mit der Region, in der Sie kaufen möchten.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
- KfW: Merkblatt Kredit Nr. 077 – ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge (Stand 10.12.2025): kfw.de/PDF/Download-Center/F%C3%B6rderprogramme-(Inlandsf%C3%B6rder…
- KfW: Gemeinsame Presseerklärung von KfW, Deutsche Bürgschaftsbanken, BMWK und BMF zum ERP-Förderkredit Gründung und Nachfolge (29.10.2024): kfw.de/%C3%9Cber-die-KfW/Newsroom/Aktuelles/Pressemitteilungen-Deta…
- Bundesregierung: Bundeskabinett verlängert Mietpreisbremse (24.07.2025): bundesregierung.de/breg-de/aktuelles/verlaengerung-mietpreisbremse-…
Hinweis
Alle Zahlen stammen aus den 99 Fallstudien und sind gerundet. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
