Drei Mehrfamilienhäuser, 4 Mio. Euro Verkehrswert, 200.000 Euro Miete. Einzeln wird jedes Haus in seiner Lage mit Faktor 20 gehandelt. Wer wachsen will, kauft meist das nächste Haus zu.
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Zukauf im Takt des Kontos
Ein viertes Haus verlangt wieder Eigenkapital und Nebenkosten. Die Bewertung je Haus ändert sich dadurch nicht. Der Käuferkreis beim späteren Verkauf bleibt derselbe. Wer so wächst, wächst im Takt seines Kontostands.
Einbringen statt verkaufen
Vier private Bestandshalter legen ihre Häuser in eine gemeinsame Gesellschaft. Niemand bekommt Geld. Jeder bekommt Anteile. Das ist die Einbringung.
Das gemeinsame Portfolio ist 28 Mio. Euro wert. Family Offices und institutionelle Käufer beginnen erst ab solchen Größen. Für dieses Portfolio liegt der Kaufpreisfaktor bei 23.
Auf 200.000 Euro Miete sind das 4,6 Mio. Euro. Einzeln sind dieselben Häuser 4 Mio. Euro wert. Der Unterschied beträgt rund 600.000 Euro.
Dafür fließt kein Euro frisches Kapital. Sie verkaufen nicht. Sie bleiben beteiligt.
Beim Betrieb läuft derselbe Hebel. Der Inhaber bringt seinen Betrieb in einen Verbund ein und bleibt beteiligt.
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Der Punkt, der entscheidet
Sie entscheiden danach nicht mehr allein. Sie können nicht mehr jederzeit einzeln verkaufen. Die Bewertung beim Eintritt bestimmt Ihren Anteil für viele Jahre.
Klären Sie deshalb vier Punkte vor der Unterschrift:
- das Bewertungsverfahren beim Eintritt und beim späteren Austritt,
- die Stimmrechte bei Verkauf, Finanzierung und Investitionen,
- die Ausschüttungspolitik,
- den Weg hinaus.
In Deutschland wird dieser Weg seltener angeboten als der Verkauf. Im Beitrag Zukaufen oder zusammenschließen? steht er neben dem Zukauf.
Fazit zum Einbringen
Größe hebt den Faktor, ohne frisches Kapital. Der Preis dafür ist die geteilte Entscheidung. Beides gehört vorher auf den Tisch.
Rechnen Sie Ihren Bestand einmal mit dem Faktor eines größeren Portfolios durch.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Hinweis
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und beschreiben kein bestimmtes Objekt.
