Im Büropark steht eine halbe Etage leer. 400 Quadratmeter ohne Nutzer, die Kosten laufen weiter. Im Metallbetrieb dient eine Nebenhalle seit Jahren nur als Lager für Altbestände. In der Hotelimmobilie steht die Tagungsfläche an vier Tagen der Woche leer.
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Was Leerstand beim Kauf kostet
Leerstand fällt im Alltag kaum auf. Er steht in keiner Kaufpreisverhandlung.
Wer einen Betrieb kauft, braucht dagegen jeden Euro für den Kapitaldienst. Zins und Tilgung laufen ab dem ersten Monat. Eine leere Fläche trägt dazu nichts bei. Sie verursacht nur Kosten.
Vermieten statt leer stehen lassen
Die Lösung ist schlicht: Die Fläche bekommt einen Nutzer. Im Büropark sind es zwei kleine Mieter. Sie bringen zusammen 45.000 Euro im Jahr.
Im Metallbetrieb sucht ein Handwerksbetrieb aus der Nachbarschaft genau so eine Halle. 800 Quadratmeter bringen 60.000 Euro Miete im Jahr. Dieses Geld bedient einen Teil des Kapitaldienstes.
Zusammen sind das 105.000 Euro im Jahr. Die Summe ist wiederkehrend. Damit ist sie für eine Bank rechenbar. Sie verändert Ihre Finanzierung spürbar.
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Der Punkt, der entscheidet
Bei gewerblichen Mietverhältnissen braucht die Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters. Die Regel steht in § 540 BGB. Ohne Erlaubnis riskieren Sie den Hauptvertrag.
Prüfen Sie das vor dem ersten Gespräch mit einem Untermieter. Nicht danach.
Wo Sie selbst Eigentümer sind, entfällt diese Frage. Dort prüfen Sie stattdessen die Auflagen aus Baurecht und Versicherung.
Wie dieses Instrument mit den anderen zusammenspielt, zeigt der Beitrag Die Immobilie im Unternehmenskauf.
Fazit zur ungenutzten Fläche
Eine leere Fläche ist kein Nebenthema. Vermietet wird sie zu einer festen Einnahme für den Kapitaldienst. Sind Sie selbst nur Mieter, entscheidet die Erlaubnis des Vermieters.
Gehen Sie vor dem Kauf durch jede Halle und jede Etage. Notieren Sie, was leer steht, und klären Sie die Erlaubnis.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Hinweis
Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Zahlen sind ein Rechenbeispiel und beschreiben kein bestimmtes Unternehmen.
Quellen
- § 540 BGB: gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html
