Das Restkaufpreisdarlehen. Die nachrangige Sicherheit. Das Ankaufsrecht. Der Weiterverkauf vor dem Vollzug.
Der Verkauf mit Rückmietung. Diese Verfahren sind im Immobiliengeschäft seit Langem üblich. Im Unternehmenskauf funktionieren sie ebenso.
Wer Zinshäuser gekauft hat, kennt die halbe Liste. Er hat sie nur nie so genannt.
Warum die Halle mitzählt
Die verbreitete Antwort lautet: Kaufen Sie den Betrieb und mieten Sie die Halle. Das ist richtig und unvollständig.
Ein Betrieb ohne Immobilie hat oft weniger, was eine Bank als Sicherheit greifen kann. Ein Darlehen mit Grundschuld ist meist günstiger als eine reine Betriebsfinanzierung. Lassen Sie die Halle beim Verkäufer, wird er Ihr Vermieter. Er ist raus aus dem Betrieb. Auf Ihrer Fläche sitzt er weiter.
Für eine Halle gibt es Vergleichswerte. Für eine Kundenliste nicht. Die Immobilie ist der Teil des Kaufs, den Ihre Bank am leichtesten bewertet. Tragen muss den Kaufpreis trotzdem der Ertrag des Betriebs.
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Der Fall: ein Metallbetrieb
Ein Beispiel. Ein Metallbetrieb mit 40 Mitarbeitern kostet 4,2 Mio. Euro. Halle und Grundstück stehen mit 1,7 Mio.
Euro darin. Der Käufer hat 500.000 Euro Eigenkapital. Die Bank gibt 1,2 Mio.
Euro auf die Halle und 1 Mio. Euro auf den Betrieb. Der Inhaber lässt 900.000 Euro als Verkäuferdarlehen stehen. Es fehlen 600.000 Euro.
Der Käufer besitzt zudem einen Büropark. Wert heute 4,3 Mio. Euro, Restschuld 2,4 Mio. Euro.
Wege 1–2: Pacht und Sicherheit
Betreiben mit dem Recht zu kaufen. Der Inhaber verpachtet den Betrieb zwei Jahre lang, mit festem Kaufpreis. Sie führen den Betrieb, er sieht, ob Sie es können. Bei Nachfolgen ist das eine starke Form der Übergabe. Ein Ankaufsrecht an einem Grundstück braucht den Notar (§ 311b BGB).
Sicherheit statt Anzahlung. Der Inhaber verlangt 400.000 Euro Anzahlung. Sie bestellen ihm eine zweitrangige Grundschuld auf dem Büropark.
Die Rangstelle im Grundbuch regelt, wer zuerst bedient wird. Eine Sicherheit ist keine Zahlung. Er verlangt dafür oft Zins oder Aufschlag. Das ist Verhandlungssache.
Wege 3–4: Bestand und Halle
Den Bestand neu beleihen. Bei 70 Prozent Beleihung trägt der Büropark rund 3,01 Mio. Euro. Abzüglich der Restschuld bleiben rund 610.000 Euro. Das deckt die fehlenden 600.000 Euro, wenn die Bank mitgeht. Rechnen Sie beide Objekte zusammen: Trägt der Verbund auch ein schwaches Jahr?
Die Halle getrennt kaufen. Eine eigene Objektgesellschaft erwirbt die Halle und finanziert sie mit 1,2 Mio. Euro.
Der Betrieb zahlt Pacht, die Pacht bedient das Darlehen. Die Pacht muss zum Marktniveau passen. Diese Trennung von Besitz und Betrieb hat eigene steuerliche Folgen. Dient die Halle dem Betrieb als wesentliche Grundlage, kommt es auf die Beteiligten an. Beherrschen dieselben Personen beide Gesellschaften, liegt eine Betriebsaufspaltung vor. Die Pacht gilt dann als gewerbliche Einkünfte.
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Weg 5: Das eigene Wohnhaus
Diesen Weg nenne ich als Warnung. Wer sein Wohnhaus für den Firmenkauf beleiht, verliert eine Grenze. Betrieb und Privatvermögen sind dann nicht mehr getrennt. Ein Betrieb, der nur mit dem Wohnhaus finanzierbar ist, trägt sich nach unserer Erfahrung zu knapp.
Weg 6: Leere Flächen vermieten
Im Büropark stehen 400 Quadratmeter leer. Im Metallbetrieb dient eine Nebenhalle seit Jahren als Lager. Vermietet bringen beide zusammen rund 105.000 Euro im Jahr. Mit unterschriebenen Mietverträgen ist das Geld wiederkehrend und für eine Bank rechenbar. Bei gemieteten Flächen braucht die Untervermietung die Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB).
Fazit zur Immobilie im Firmenkauf
Sechs Wege, und jeder ist im Immobiliengeschäft vertraut. Immobilieninvestoren fehlt kein Wissen, nur die Übersetzung. Wer nur Betriebe kauft, übersieht die Immobilie im Kaufpreis. Dort liegt oft der entscheidende Betrag.
Prüfen Sie bei Ihrem nächsten Kauf zuerst: Welcher Teil des Preises ist Immobilie?
Dieser Beitrag ist keine Rechts- oder Steuerberatung.
Herzliche Grüße
Ihr Dominik Eller
Quellen
- § 311b BGB: gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html
- § 540 BGB: gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html
- Der Metallbetrieb und der Büropark sind ein Rechenbeispiel und beschreiben keine realen Objekte.
- § 15 EStG – Einkünfte aus Gewerbebetrieb, Grundlage der Betriebsaufspaltung nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs: gesetze-im-internet.de/estg/__15.html
